不動産鑑定評価…？

不動産鑑定評価、って何だかよく分からなくないですか？

私もかれこれ数年間不動産に関わっていますが、ほとんど馴染みがありません。

我々が鑑定評価を取るとすれば、｢これは適正な価格ですよ｣｢ちゃんと時価ですよ｣と国税庁等に主張する時が中心でしょうか。

鑑定評価は時価の評価というイメージが強いんですが、実際どのくらい市場価格に近いものになるんでしょう？？

よく、相続税路線価を0.8で割り戻したのが時価だ、と言われますが、特に東京ではこれは全く当てはまりません。

路線価の2-3倍、なんてところはザラにありますよね。

仲介業者の不動産査定は当然わりと市場価格に近い価格が出てきますが、鑑定評価でそこまで高い値が出るものなのかと疑問に思っています。

公示地価なんかをほとんど無視する価格になっちゃいますもんね。

鑑定評価ってネットにもあまり情報がないですし、謎多き分野だなぁと感じています。

【悲報】金利UPのお知らせ

金利引き上げ、ツラい！！

ちょうど本日、政策金利据え置きのニュースがありましたが、

借入をして不動産を購入している我々一般の大家にとってはココ最近の利上げは何とも厳しいものがあります。

うちは今残っている借入は1件で、某地銀からなのですが、政策金利の引き上げに伴い

少し前に+0.15%、そして最近さらに+0.25%となってしまいました。

+0.4%ともなるともう別物ですよ。ちょっと前まであんなに低金利が続いていたというのに、、

この借入をしたのは数年前でして元金もほとんど残っているので、最近の利上げは今後かなりのインパクトがありそうです。まだまだ上がりそうですしね。

利上げへの対応としては家賃を上げるしかないんでしょうが、家賃の上昇ってやっぱり物件価格の高騰とかと比べたらかなり鈍いですもんねー

更新時の値上げには取り組んでいるので、そこら辺で吸収出来ればと思っていますが、さてどうなることやら

あとはこの利上げによって東京の不動産価格が下がってくれればそれはそれで有難いのですが、そうもいかないのかなぁと感じています。

東京はまだまだ安いと捉えている外国の投資家も多いでしょうし、現金中心で買っていける富裕層も強い

昔みたいに気軽に買える時代では確実になくなってきましたね〜

売却で税金たんまりの確定申告

今日は確定申告最終日ですね。皆さんは無事終わりましたか？

うちは昨年売却があったのでそこそこの譲渡所得が出てしまい、かなりの納税額となってしまいました、、

まぁ売却益がしっかりあったということなので良いのですが、税金として取られるとなんだか損した気分です。

長期譲渡なので所得税が15%、住民税が5%ですね。

譲渡所得の申告では購入時の契約書等の出費を証明する資料が必要なので(申告時に提出する必要はありませんが)、きちんと取っておきましょう。

今回の物件の場合、十何年前に購入した物件だったので、築年は経ちましたが無事に相場上昇の波にも乗れまして、いい感じの出口が取れたかなと思います。

つくづく不動産投資は売却ありきと言いますか、月々のインカムは売却益のインパクトには到底及ばないな〜と実感しました。

この10年、15年の話だけかもですけどね。

東京の区分。賃料設定が難しい

簡単な自己紹介に次いで2本目の投稿ですが、今回は賃料設定について。

最近、長らく空室だった区分マンションの募集をしようと思って家賃をいくらにしようか考えていました。

賃料相場を探る時は、自分で賃料査定サイトを使って調べたり管理会社に頼んだりしています。

私が使っている査定サイトでは過去2年くらいの近隣の類似事例を基に賃料を推定してくれます。気に入らない類似物件を消せたりもするので便利です。

それで今回もこの査定サイトを使って算出してみて、後は今回区分マンションということで他の部屋の直近の募集賃料も簡単に見られたので、それを基に取り敢えず賃料を設定して募集をかけてみました。

そうしたら、募集開始後すぐに同じマンションの別の部屋も募集をし始めてて、

なんとうちの設定家賃より3万円も高かったんです。

間取り・面積はほぼ同じです。階はその部屋の方がやや下でした。

こんな高くてイケるのか？？と思いましたが、あまり差があってもアレでしたし、まだ繁忙期に入って間もないくらいの時期だったので

物は試しと思い、私も当初より2.5万円UPに変更をしてみました。

そうしたら、、、

すぐに申込が入りました！

変更して1.2日だったかと。一瞬でした。

逆にもっと高くても良かったか、、と若干の後悔。

ちゃんと相場を探ったつもりでしたが、実際とはかなり差があったようです。たまたま高めで決まっただけかもですが。

取り敢えず想定より高めで決まったので何よりでした。

しかし東京の賃料、特に区分はぐんぐん上がってる感触がありますね。

金利もまだまだ上がりそうですし、吸収できそうなところは家賃アップで対応していきたいところです。

東京で大家をしています

東京2代目大家の不動産投資、なるブログを始めてみました。

その名の通り、東京で不動産賃貸業を営んでいる2代目の大家です。

もともと親が10年以上不動産投資をしていたところに数年前から一緒にやりだして、という経緯で今は段々引き継ぎつつあります。

日々の不動産業務についてどこかに書き記しておきたいな〜とは思っていましたが、Twitterだと短すぎるし流れちゃうしと思い、じゃあブログで備忘録も兼ねてやっていこうかと。

大家といっても個人で手掛けられている程度なので、メガ大家さんによる｢規模拡大の手法！｣みたいな話は書けませんが、

毎日の雑多な不動産話をゆるゆる書いていければなと思います。

宜しくお願いします！